14 oktober 2024

Eén van de maatregelen in het Belastingplan 2025 trok mijn aandacht: aanpassing van de ‘earningsstrippingmaatregel’ voor vastgoedlichamen. De regeling heeft het doel om misbruik te voorkomen en dat is in mijn ogen een mooi doel. Toch vind ik dat de regeling wat verfijning kan gebruiken. Ik vertel u graag waarom.

Wat is de earningsstrippingmaatregel?

In 2019 is een generieke renteaftrekbeperking opgenomen in de Wet op de Vennootschapsbelasting. Deze aftrekbeperking houdt in dat het saldo aan rente in een jaar aftrekbaar is tot het hoogste van de volgende bedragen (cijfers 2025):

  • € 1 miljoen (drempelbedrag); of
  • 25% van de gecorrigeerde winst (EBITDA).

Het doel van de maatregel is het tegengaan van het aftrekken van extreme rentelasten en daarmee de (fiscale) winst te drukken.

Bedrijven met een hoge rentelast en een laag EBITDA kunnen tegen de grens van 25% van de EBITDA aanlopen. Dit was te omzeilen doordat deze bedrijven zich opsplitsen in meerdere bv’s. Zo kan elke bv opnieuw gebruikmaken van het drempelbedrag van € 1 miljoen. Op deze wijze kunnen bedrijven het effect van de maatregel verzachten of zelfs helemaal omzeilen.

De voorgestelde aanpassing

Het kabinet wil het omzeilen van de maatregel voorkomen. Daarom wordt in het Belastingplan 2025 voorgesteld om de renteaftrekbeperking voor vastgoedlichamen aan te passen.

Voor vastgoedlichamen die onroerend goed verhuren aan derden vervalt het drempelbedrag van € 1 miljoen. Deze vastgoedlichamen kunnen daarom slechts hun rente aftrekken voor zover dat lager is dan 25% van de winst (EBITDA). Het vervallen van het drempelbedrag is dus in feite een ‘antimisbruikmaatregel’ tegen misbruik van een ‘antimisbruikmaatregel’.

Wellicht denkt u: ‘Mijn bv is geen vastgoedlichaam, dus die maatregel raakt mij niet’. Maar dit kan zomaar anders zijn. U wordt er eerder door geraakt dan u denkt. Als namelijk 70% van de gecorrigeerde bezittingen aan derden verhuurd vastgoed is, is al sprake van een vastgoedlichaam.

Gecorrigeerde bezittingen

Gecorrigeerde bezittingen zijn alle bezittingen met uitzondering van deelnemingen, vorderingen op verbonden lichamen/personen en bezittingen waarvan de opbrengst onder een objectvrijstelling valt. Met andere woorden: heeft u een bv met op de balans een verhuurd pand, een deelneming in een dochtervennootschap en een vordering op die dochtervennootschap? Dan is het pand 100% van het gecorrigeerde bezit van uw bv.

Een voorbeeld

Vier personen nemen ieder via een persoonlijke holding voor 25% deel in een werkmaatschappij. D BV heeft een pand op de balans. Dit pand is gefinancierd met een lening.

D BV en X BV zijn ‘derden’ van elkaar omdat het belang kleiner is dan 1/3e deel. Daarnaast heeft een holding in de praktijk regelmatig geen andere bezittingen dan deelnemingen of vorderingen op gelieerde bv’s.

Gevolg in deze casus is dat de rentelast in D BV slechts aftrekbaar is tot 25% van de EBITDA, omdat wordt voldaan aan de definitie van de voorgestelde regeling.

Tenslotte

Het voorkomen van misbruik is een goed streven. De regeling, zoals nu is voorgesteld, neigt in mijn ogen naar overkill omdat mogelijk veel meer bv’s worden geraakt dan de bedoeling lijkt. Door diverse specialisten zijn al opties voorgesteld om de regeling meer toe te spitsen op ‘de grote vastgoedjongens’. Ik hoop dat dat de wetgever daar iets mee doet om ‘nevenschade’ te beperken.

Wat de Tweede en Eerste Kamer van dit wetsvoorstel vinden, gaan we zien rond de 3e week van december. Ik raad u echter wel aan om voor die tijd al na te gaan of uw situatie onder deze regeling gaat vallen. In dat geval denken wij graag met u mee. Neem daarvoor gerust contact met ons op.

Update (23 oktober 2024)

Inmiddels  weten we dat de renteaftrekbeperking voor vastgoedlichamen “vrijwel zeker” niet meer doorgaat. Dit bleek tijdens de behandeling van het Belastingplan 2025. De coalitiepartijen lijken het erover eens dat de regeling voor vastgoedlichamen te ver gaat. Dat is positief nieuws. De overkill wordt hiermee vermoedelijk weggenomen. In ruil daarvoor wordt het aftrekpercentage van de EBITDA niet meer 25%, maar slechts 24,5%

Geschreven naar de stand van zaken per 14 oktober 2024. Aangepast op 23 oktober 2024.

Marijn de Jong
Belastingadviseur
Ook bereikbaar via 0343-415940