Vanaf 2026 verandert de belasting op vastgoed in box 3. Eigenaren kunnen kiezen: betalen over het fictieve rendement of over het werkelijke rendement van hun vastgoed. Kiest u voor het werkelijke rendement, houd er dan rekening mee dat er een bijtelling geldt voor “eigen gebruik”.
Sinds 2026 telt eigen gebruik van vastgoed mee bij het bepalen van uw inkomen in box 3. Dit betekent dat een woning, kantoorpand of vakantiehuis dat voor u beschikbaar is – ook als u het niet gebruikt – wordt gezien als inkomen. Leegstaand vastgoed valt hier dus ook onder.
Vastgoed telt niet mee als het verhuurd is, het in aanbouw is of als het onbruikbaar is door bijvoorbeeld brand of verbouwing.
Let op: dit geldt dus nog niet voor het belastingjaar 2025.
Om eigen gebruik te belasten wordt een bijtelling toegepast. Dit is geen vast bedrag, maar hangt samen met de economische huurwaarde van het pand. Uit onderzoek van SEO blijkt dat dit gemiddeld 5,06% van de WOZ-waarde is. Dit gebruikt de Belastingdienst daarom als richtlijn. Maar u mag ook zelf de economische huurwaarde berekenen, zolang u alle relevante feiten meeneemt.
De economische huurwaarde is de huurprijs die u onder normale omstandigheden zou krijgen. Voor woningen kunt u bepalen via een huurprijscheck op de website van de Huurcommissie.
Een huurprijscheck voor woningen kan tijdrovend zijn en vraagt om details zoals oppervlakte, soort glas en voorzieningen. Het kan dan soms makkelijker zijn om gewoon te kiezen voor de bijtelling van 5,06%.
Stel: u ontvangt €10.000 per maand huur voor een winkelpand. Halverwege het jaar vertrekt de huurder. Voor de rest van het jaar geldt nog steeds €10.000 per maand als bijtelling. Ook al staat het leeg, het telt als inkomen.
Stel: u heeft twee vakantiehuisjes. Het ene huisje in Zeeland gebruikt u in de zomervakantie. Het vakantiehuisje in Limburg alleen tijdens de kerstperiode. De andere maanden van het jaar staan beide vakantiehuisjes leeg. Dan geldt de bijtelling van 5,06% over de WOZ-waarde het hele jaar voor beide huisjes. Ook als u het huis verder niet gebruikt, omdat u in het andere vakantiehuisje of thuis bent.
Let op: op de website van de Belastingdienst staat een voorbeeld waarbij bijtelling alleen geldt over het daadwerkelijk gebruik. Dit komt niet overeen met de wet en de bedoeling van de wetgever. Wij zijn benieuwd of de Belastingdienst nog met een update of toelichting komt.
Zelfs als u een vakantiewoning of ander pand niet gebruikt en het leegstaat, geldt er een bijtelling. Deze bijtelling is in feite fictief inkomen. Dit is in principe is toegestaan door de Hoge Raad, zolang het maar een benadering van de werkelijkheid is.
De vraag is of de bijtelling het hele jaar door, ook wanneer het pand niet wordt gebruikt, die werkelijkheid echt benadert. De bijtelling zou realistischer zijn als deze alleen zou gelden over de periode dat je het pand daadwerkelijk zelf gebruikt.
Wilt u advies bij de afweging om te kiezen tussen uw fictieve rendement of het werkelijk rendement? Of heeft u hulp nodig bij het in beeld brengen van uw werkelijk rendement en het leveren van tegenbewijs? Onze adviseurs helpen u daar graag bij. Neem gerust contact met ons op, wij denken graag met u mee.
Rosianne van Doorn
Belastingadviseur
Geschreven naar de stand van zaken op 13 april 2026.
