Overdrachtsbelasting in de bouw

Toekomstige ontwikkelingen

Per 1 januari 2021 stijgt de overdrachtsbelasting op niet-woningen met 1% naar 7%. Denk hierbij aan bedrijfsgebouwen, hotels en pensions, bedrijfsruimten en grond die bestemd is voor woningbouw. Door de Belastingdienst is een uitzondering gemaakt voor de verkrijging van een woning in aanbouw, indien de fundering al is aangebracht. Dit wordt gezien als woning. De overdrachtsbelasting voor woningen blijft 2%. Dit is één van de aangekondigde belastingmaatregelen op Prinsjesdag afgelopen september. Bent u als bouwondernemer van plan te gaan investeren in bedrijfsgebouwen of bouwgrond? Dan is het verstandig vooraf duidelijkheid te hebben over de juiste etikettering van de onroerende zaak.

In de praktijk is het onderscheid tussen woning en niet-woning niet altijd makkelijk te maken. Hieronder hebben wij een recente uitspraak opgenomen waaruit dit blijkt. In dit voorbeeld is sprake van een ‘happy end’. Het had ook anders kunnen lopen. Laat u aan de voorkant daarom goed adviseren over de geldende overdrachtsbelasting op uw investeringen. Dit voorkomt verassingen achteraf.

Voorbeeld uit de praktijk

“In opdracht van de gemeente Den Haag werd een voorheen als bedrijfs- en kantoorpand gebruikt gebouw getransformeerd in een gebouw met zogenoemde kluskavels die een woonfunctie of een bedrijfsfunctie konden krijgen. X en Y kochten beiden van de gemeente zo’n kluskavel. Ten tijde van de verkrijging was het pand gestript tot casco en had de gemeente diverse voorzieningen aangebracht. Z verkreeg op haar beurt het appartementsrecht op de begane grond van een zogenoemd transformatiepand dat in 1991 was gebouwd als kantoorgebouw. Het pand was ten tijde van de verkrijging intern geheel gesloopt. Daarnaast was er een begin gemaakt met de opbouwwerkzaamheden.

Hof Den Haag besliste dat de verkrijging van de kluskavels onder het 2%-tarief viel. De staatssecretaris ging daarop in cassatie. De advocaat generaal (A-G) ging uit van de vuistregels conform de arresten van 24 februari 2017 voor de beoordeling of de verkrijging van een onroerende zaak die oorspronkelijk was gebouwd en ontworpen als niet-woning, deelde in het verlaagde tarief als gevolg van een verbouwing op het verkrijgingstijdstip. Een van die vuistregels was dat een oorspronkelijk kantoorpand alsnog werd gelijkgesteld aan een oorspronkelijke woning als het door latere verbouwing naar zijn aard tot woning was bestemd.

De A-G gaf daarbij de voorkeur aan een ‘losse lezing’ van de vuistregel. Dit liet volgens de A-G ruimte om de kluskavel aan te merken als “geenaardig” bouwwerk: een bouwwerk dat in zijn geheel was te bestemmen tot een woning, maar op het verkrijgingstijdstip de bouwkundige kenmerken van geen van beide had. Dit doordat het niet langer naar zijn aard was bestemd tot kantoor en tegelijkertijd nog niet was bestemd tot woning.

In dit geval beslisten volgens de A-G de publiekrechtelijke gebruikseisen en/of gebruiksbeperkingen. De omgevingsvergunning voor woningbouw van X, Y en Z beslisten dan ten gunste van het verlaagde tarief. De A-G adviseerde de Hoge Raad de cassatieberoepen van de staatssecretaris ongegrond te verklaren.”

J. (Julian) Jonker RA MSc
Relatiebeheerder
jjonker@vanreeacc.nl
0172-782130