In de afgelopen jaren hoorden we het steeds vaker; het verhuren van een (deel) van de woning. Een interessante casus hierover ligt nu ter beoordeling bij de Hoge Raad. We schreven eerder een blog over een Bed & Breakfast waarbij we vooral in zijn gegaan op de vraag of het een onderneming kan zijn. In deze blog ga ik ervan uit dat het geen onderneming betreft en leg ik graag uit hoe het zit.
Wat men weleens kan vergeten, zijn de fiscale consequenties hieromtrent. Deze zijn volledig afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Iedere verhuursituaties is weer anders. Voor de inkomstenbelasting kennen we echter een aantal relevante regelingen:
Op het moment dat u uw toekomstige woning of voormalige woning geheel verhuurt omdat deze toch leeg staat, is de situatie overzichtelijk. Er is dan op dat moment sprake van een woning die als bezitting in box 3 aangegeven moet worden met de bijbehorende schuld. De werkelijke huuropbrengsten zijn niet belast.
Voor een langdurende verhuur voor een niet-zelfstandig deel van de woning (bijvoorbeeld een kamer) geldt in principe dat het verhuurde deel van de woning met bijbehorende schuld in box 3 opgegeven wordt. Hierop is een specifieke uitzondering mogelijk. Dat is het geval als de totale netto-huuropbrengst in een jaar maximaal € 5.506 is (bedrag 2020). Als dat het geval is, dan geeft u de woning volledig in box 1 aan en zijn ook de opbrengsten niet belast.
Een derde situatie is tijdelijke verhuur (bijvoorbeeld tijdens vakantie) van de gehele woning. In dat geval wordt de woning geheel in box 1 aangegeven. Echter moet dan ook 70% van de huuropbrengst in box 1 aangegeven worden. Daarover is toch al gauw meer dan 40% inkomstenbelasting verschuldigd! Dat ziet men vaak over het hoofd, maar u weet het nu.
Ook bij een deel van de woning verhuren geldt volgens de Belastingdienst hetgeen onder punt 3 reeds is toegelicht.
Onlangs heeft Hof Amsterdam een arrest gewezen inzake een echtpaar dat een tuinhuisje verhuurde. Het Hof nam daarin een vrij ingewikkeld en onbegrijpelijk standpunt in. De vraag is vooral of het tuinhuisje tot de woning behoort en de inkomsten in box 1 belast zijn. Het Hof stelde dat het tuinhuisje wel tot de woning behoort, maar van belaste verhuur alleen sprake is als de gehele woning tijdelijk wordt verhuurd. Dat is merkwaardig, want dan zou in meer gevallen verhuur via bijvoorbeeld Airbnb mogelijk onbelast kunnen. Het ziet ernaar uit dat de Hoge Raad gaat oordelen dat de verhuur ‘gewoon’ belast is in box 1. Wij wachten in spanning af.
Het is u vast wel duidelijk geworden dat verhuur van de eigen woning fiscaal nadelige gevolgen kan hebben. U doet er dan ook goed aan om dat te overleggen met uw adviseur indien u (tijdelijke) verhuur van uw woning overweegt. Zeker in deze corona-crisis telt elke euro. Met onze frisse blik als fiscaal adviseurs denken wij graag verder met u mee.
G. (Govert) Meerkerk
Belastingadviseur
