Vastgoedbijtelling (box 3)

Vanaf 2026 verandert de belasting op vastgoed in box 3. Eigenaren kunnen kiezen: betalen over het fictieve rendement of over het werkelijke rendement van hun vastgoed. Kiest u voor het werkelijke rendement, houd er dan rekening mee dat er een bijtelling geldt voor “eigen gebruik”.

Eigen gebruik telt mee

Sinds 2026 telt eigen gebruik van vastgoed mee bij het bepalen van uw inkomen in box 3. Dit betekent dat een woning, kantoorpand of vakantiehuis dat voor u beschikbaar is – ook als u het niet gebruikt – wordt gezien als inkomen. Leegstaand vastgoed valt hier dus ook onder.

Vastgoed telt niet mee als het verhuurd is, het in aanbouw is of als het onbruikbaar is door bijvoorbeeld brand of verbouwing.

Bijtelling van de economische huurwaarde

Om eigen gebruik te belasten wordt een bijtelling toegepast. Dit is geen vast bedrag, maar hangt samen met de economische huurwaarde van het pand. Uit onderzoek van SEO blijkt dat dit gemiddeld 5,06% van de WOZ-waarde is. Dit gebruikt de Belastingdienst daarom als richtlijn. Maar u mag ook zelf de economische huurwaarde berekenen, zolang u alle relevante feiten meeneemt.

Hoe bepaalt u de economische huurwaarde?

De economische huurwaarde is de huurprijs die u onder normale omstandigheden zou krijgen. Voor woningen kunt u bepalen via een huurprijscheck op de website van de Huurcommissie.

Een huurprijscheck voor woningen kan tijdrovend zijn en vraagt om details zoals oppervlakte, soort glas en voorzieningen. Het kan dan soms makkelijker zijn om gewoon te kiezen voor de bijtelling van 5,06%.

Voorbeeld winkelpand

Stel: u ontvangt €10.000 per maand huur voor een winkelpand. Halverwege het jaar vertrekt de huurder. Voor de rest van het jaar geldt nog steeds €10.000 per maand als bijtelling. Ook al staat het leeg, het telt als inkomen.

Voorbeeld vakantiewoning

Stel: u heeft twee vakantiehuisjes. Het ene huisje in Zeeland gebruikt u in de zomervakantie. Het vakantiehuisje in Limburg alleen tijdens de kerstperiode. De andere maanden van het jaar staan beide vakantiehuisjes leeg. Dan geldt de bijtelling van

5,06% over de WOZ-waarde het hele jaar voor beide huisjes. Ook als u het huis verder niet gebruikt, omdat u in het andere vakantiehuisje of thuis bent. Let op: op de website van de Belastingdienst staat een voorbeeld waarbij bijtelling alleen geldt over het daadwerkelijk gebruik. Dit komt niet overeen met de wet en de bedoeling van de wetgever. Wij zijn benieuwd of de Belastingdienst nog met een update of toelichting komt.

Bijtelling voelt vreemd

Zelfs als u een vakantiewoning of ander pand niet gebruikt en het leegstaat, geldt er een bijtelling. Deze bijtelling is in feite fictief inkomen. Dit is in principe is toegestaan door de Hoge Raad, zolang het maar een benadering van de werkelijkheid is.

De vraag is of de bijtelling het hele jaar door, ook wanneer het pand niet wordt gebruikt, die werkelijkheid echt benadert. De bijtelling zou realistischer zijn als deze alleen zou gelden over de periode dat je het pand daadwerkelijk zelf gebruikt.

Praktisch advies voor eigenaren

· Houd rekening met leegstand: de bijtelling geldt ook als uw pand niet verhuurd is. Plan hier fiscaal op vooruit.

· Maak een eigen berekening: gebruik alle relevante feiten en omstandigheden om de economische huurwaarde nauwkeurig vast te stellen.

· Controleer updates van de Belastingdienst: het voorbeeld over vakantiewoningen kan verwarrend zijn; kijk of er een update komt.

Ten slotte

Wilt u advies bij de afweging om te kiezen tussen uw fictieve rendement of het werkelijk rendement? Of heeft u hulp nodig bij het in beeld brengen van uw werkelijk rendement en het leveren van tegenbewijs? Wij kijken graag met u mee. Neemt u daarvoor contact op?